MASSIMARIO GIURISPRUDENZA DI MERITO (2020) -TEMATICHE DI FISCALITÁ IMMOBILIARE

A cura dell'Avv. Leonardo Maria Galieni

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I. Detrazione per interventi ristrutturazione energetica su immobili-merce delle Società.

C.T.R. Sicilia Palermo, Sez. III, sent. n. 139 del 16/01/2020

Non è superfluo evidenziare che, peraltro, l’appello, se fosse stato ammissibile, sarebbe stato ritenuto infondato nel merito, atteso che, come recentemente affermato dalla Corte di Cassazione, il beneficio fiscale, consistente in una detrazione dall’imposta lorda per una quota pari al 55% degli importi rimasti a carico del contribuente, di cui all’art. 1, comma 344 ss., della L. n. 296 del 2006 (Finanziaria 2007) e al D.M. 19 febbraio 2007, per le spese documentate relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le società), i quali abbiano sostenuto le spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi (n.19815/2019)”;

C.T.R. Toscana Firenze, Sez. IV, sent. n. 151 del 06/02/2020

Il beneficio fiscale, consistente nella detrazione dall’imposta lorda di una quota pari al 55 per cento degli importi rimasti a carico del contribuente, di cui all’art. 1, commi 344 e segg., della L. n. 296 del 2006 (Finanziaria 2007) e al D.M. economia e finanze del 19 febbraio 2007, per le spese documentate relative a interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa, incluse le società cooperative, che abbiano sostenuto spese per l’esecuzione di interventi di risparmio energetico su edifici riassegnati ai soci, trattandosi di agevolazione volta a incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, in funzione della tutela dell’interesse pubblico a un generalizzato risparmio energetico, come si evince dalla formulazione letterale della suddetta disposizione normativa che, non contemplando limitazioni di carattere soggettivo od oggettivo, prevede una generalizzata operatività della detrazione.

Il beneficio fiscale, di cui all’art. 1, commi 344 e ss. della L. n. 296 del 2006, per le spese relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le società), i quali abbiano sostenuto spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi, trattandosi di un’agevolazione volta ad incentivare il miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, in funzione della tutela dell’interesse pubblico ad un generalizzato risparmio energetico, come si evince, peraltro, dalla formulazione letterale della predetta disposizione normativa che, non contemplando limitazioni di carattere soggettivo od oggettivo, prevede una generalizzata operatività della detrazione d’imposta.”;

C.T.R. Lombardia Milano, Sez. XIX, sent. n. 695 del 03/03/2020

Le previsioni normative riconoscono il beneficio fiscale, in termini di detrazione in misura percentuale degli importi pagati dal contribuente, in relazione ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti. Il decreto ministeriale attuativo (MEF 19.02.2007) ha previsto, fra i soggetti ammessi alla detrazione, anche i soggetti titolari di reddito di impresa, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico sugli edifici esistenti, su parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti (art. 2). La Suprema Corte ha rilevato che tali previsioni sono finalizzate alla riqualificazione energetica degli edifici esistenti e si rivolgono “ad un’ampia platea di beneficiari”, compresi i soggetti titolari di reddito di imprese incluse le società.”;

C.T.R. Lombardia Milano, Sez. XV, sent. n. 116 del 19/06/2020,

A queste argomentazioni, la Suprema Corte ha già dato risposta, nella sopraccitata sentenza n. 29163/12.11.2019, rilevando innanzitutto che la risoluzione n. 340/E/2008, sul piano giuridico, è solo un parere formulato dall’Agenzia in risposta ad uno specifico quesito di un contribuente, che non vincola né il destinatario, né a maggior ragione il giudice, conformemente a quanto stabilito dalle sezioni unite (Cass. sez. un. n. 23031/2.11.2007) che, con riferimento all’analoga questione della qualificazione giuridica delle circolari dell’Amministrazione finanziaria, hanno precisato che: “La circolare con la quale l’Agenzia delle entrate interpreti una norma tributaria, anche qualora contenga una direttiva agli uffici gerarchicamente subordinati, esprime esclusivamente un parere dell’amministrazione non vincolante per il contribuente (oltre che per gli uffici, per la stessa autorità che l’ha emanata e per il giudice)” (cfr. Cass. n. 6699/2014)”.

 

II. Plusvalenza ex art. 67 TUIR su cessione di immobili.

C.T.R. Campania Napoli, Sez. VIII, sent. n. 174 del 09/01/2020

“In caso di cessione di immobili insistenti su terreni edificabili, in sede di registrazione dell’atto di compravendita, è lecito l’operato dell’Ufficio che vi applichi, oltre all’imposta di registro, anche la plusvalenza per cessione di terreno edificabile, qualora risulti dall’intenzione delle parti che il venditore cedesse all’acquirente un’area per futuri fini edificatori”;

C.T.R. Lazio Roma, sez. XVII, n. 1190 del 02/03/2020

Il ritrasferimento, a seguito della cessazione di un trust, del diritto di usufrutto su di un bene immobile in capo al disponente non è qualificabile alla stregua di un atto di acquisto, conseguendone che la successiva rivendita del suddetto immobile, ancorché posta in essere nei successivi cinque anni dalla data della reintestazione, non può dar luogo all’insorgenza di una plusvalenza tassabile ex art. 67, comma 1, lett. b) del D.P.R. n. 917/1986.”;

C.T.R. Sicilia Palermo, Sez. III, sent. n. 3261 del 15/06/2020

Ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi, l’art.5, comma 3, D.Lgs. n. 147 del 2015 esclude che l’Amministrazione possa ancora procedere a determinare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di immobile o di azienda solo sulla base del valore dichiarato accertato o definito ai fini dell’imposta di registro.”;

C.T.R. Trentino-Alto Adige Trento, Sez. II, sent. n. 40 del 22/06/2020

L’art. 67 TUIR intende assoggettare al prelievo fiscale la plusvalenza che scaturisce dalla destinazione edificatoria regolata dalla pianificazione urbanistica dei terreni. La norma colpisce, infatti, la plusvalenza connessa all’aumentato valore che il terreno ha realizzato in occasione della sua cessione a titolo oneroso, per essere stato dichiarato edificabile dal PRG.

 

III. Applicazione imposta di registro sugli immobili.

C.T.R. Sicilia Palermo, Sez. IX, sent. n. 208 del 12/01/2020

Il diritto a beneficiare dell’agevolazione “prima casa” è disciplinato dalla nota Il-bis) posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986. La norma prevede che chi ha acquistato un immobile con le agevolazioni ha diritto a ricevere nuovamente il beneficio se la casa acquistata non risulti idonea a garantire le esigenze abitative del titolare. L’inidoneità deve essere assoluta e attestabile sulla base di criteri oggettivi. Costituiscono, quindi, condizioni ostative alla fruizione dei benefici “prima-casa”, tra l’altro, la titolarità dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero acquistata con le agevolazioni indipendentemente dal luogo in cui essa è posta”;

C.T.R. Lombardia Milano, Sez. III, sent. n. 115 del 21/01/2020

Le agevolazioni della “prima casa” nulla hanno a che vedere con le agevolazioni di cui alla “legge Tupini”, art. 13 della legge 408/1949. Ciò perché una cosa sono le agevolazioni della legge Tupini, altra cosa sono le agevolazioni della prima casa. Le due agevolazioni sono indipendenti fra loro e, quindi, autonome e possono essere invocate separatamente dal contribuente qualora sussistano, per ognuna di essa, i relativi presupposti”;

C.T.P. Lombardia Milano, Sez. XX, sent. n. 227 del 22/01/2020

In tema di imposte di registro ed ipocatastali relative alla vendita di un immobile strumentale, l’agevolazione di cui all’art. 35, comma 10 ter del D.L. 4 luglio 2006 n. 223 non è subordinata alla condizione dello “status” di non locazione dell’immobile medesimo, per cui nel caso di immobile riveniente da contratto di locazione finanziaria risolto per inadempienza dell’utilizzatore, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa”;

C.T.R. Toscana Firenze, Sez. I, sent. n. 165 del 07/02/2020

In merito all’impugnazione degli avvisi di liquidazione dell’imposta di registro dovuta dalla Confraternita sui contratti di locazione di immobili di cui la stessa risulti proprietaria e locatrice, la Corte di Cassazione con sentenza n. 19212/2007 si è espressa in merito all’applicazione dell’esenzione disposta dall’art. 8 della L. n. 266/1991, ritenendo che con tale norma il legislatore non ha inteso agevolare ogni attività dell’ente, ma esclusivamente quelle direttamente strumentali alla realizzazione delle finalità proprie dell’associazione stessa”;

C.T.R. Lazio Roma, Sez. XIII, sent. n. 1411 del 04/06/2020

Le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, non costituiscono una fonte tipica di prova del valore venale in comune commercio del bene oggetto di accertamento, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, essendo idonee a condurre ad indicazioni di valore di larga massima. Ne consegue che il riferimento alle stime effettuato sulla base dei valori OMI, per aree edificabili del medesimo comune, non è quindi idoneo e sufficiente a rettificare il valore dell’immobile, tenuto conto che il valore dello stesso può variare in funzione di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonché lo stato delle opere di urbanizzazione, con l’ulteriore conseguenza che un avviso di liquidazione fondato esclusivamente sui valori OMI non può ritenersi fondato sotto il profilo motivazionale e, in difetto di ulteriori elementi forniti dall’Agenzia delle Entrate, non può indicare congruamente il valore venale in comune commercio del bene.”;

C.T.R. Puglia Lecce, Sez. XXIII, sent. n. 1340 del 07/07/2020

Ai fini della determinazione dell’imposta di registro, ipotecale e catastale occorre far riferimento al valore venale e dunque ai criteri stabiliti dall’art. 51 del TUR, ossia ai trasferimenti a qualsiasi titolo, alle divisioni e alle perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato per gli investimenti immobiliari alla detta data e nella stessa località, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base dei dati eventualmente forniti dai comuni”;

C.T.R. Sicilia Palermo, Sez. III, sent. n. 3261 del 15/06/2020

Ai fini dell’accertamento delle imposte sui redditi, l’art.

5, comma 3, D.Lgs. n. 147 del 2015 esclude che l’Amministrazione possa ancora procedere a determinare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di immobile o di azienda solo sulla base del valore dichiarato accertato o definito ai fini dell’imposta di registro”;

C.T.R. Lombardia Milano, Sez. III, sent. n. 1108 del 17/06/2020

Non è di ostacolo all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune) che, per qualsiasi ragione sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione. L’inidoneità dell’alloggio già posseduto deve essere valutata anche dal punto di vista soggettivo del compratore in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare”;

C.T.R. Lombardia Milano, Sez. XXI, n. 1992 del 24/09/2020

Non decade dall’agevolazione “prima casa” il contribuente che abbia acquistato un immobile classificato in categoria catastale A/2 al momento del rogito, ma che successivamente sia stato oggetto di rettifica da parte dell’Ufficio con l’attribuzione della categoria catastale A/1, che non è ammessa all’agevolazione “prima casa”.

 

IV. Sui canoni di locazione.

C.T.R. Lazio Roma, Sez. XIII, sent. n. 696 del 07/02/2020.

In tema di imposte sui redditi fondiari, i canoni di locazione sono tassati, a prescindere dalla loro percezione, fino a quando risulta vigente un contratto di locazione e quindi risulta tecnicamente dovuto un canone locativo; si potrà evitare la tassazione, quando la locazione è cessata oppure si è verificata una qualsiasi causa di risoluzione contrattuale (per inadempimento, per specifica clausola risolutiva espressa), con dichiarazione da parte del proprietario di avvalersene, provocando lo scioglimento delle reciproche obbligazioni e l’insorgenza del diritto alla restituzione dell’immobile.”;

C.T.R. Basilicata Potenza, Sez. II, sent. n. 68 del 05/03/2020

È illegittimo l’avviso di accertamento IVA avente ad oggetto canoni di locazione immobiliare di beni strumentali, poiché rientranti nel regime naturale di esenzione, ai sensi dell’art. 10, comma 1., n. 8, del d.P.R. 633/1972.”;

C.T.R. Umbria Perugia, Sez. III, sent. n. 75 dell’11/06/2020

Le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modifiche accessorie della correlativa obbligazione, con la necessaria conseguenza che il contratto di locazione da prendere in considerazione sia quello originariamente stipulato e che la variazione del canone ha efficacia verso terzi solo e soltanto dalla data della sua registrazione.”;

C.T.R. Lombardia Milano, Sez. XIII, sent. n. 2134 del 01-10-2020

Nell’ipotesi di pattuizione di riduzione del canone annuale di locazione convenuto in ragione dei costi da sostenersi da parte dal conduttore per la esecuzione di opere necessarie all’adattamento dei locali condotti in affitto alle proprie esigenze, occorre verificare se dette opere assolvano esclusivamente agli interessi del conduttore oppure si traducano comunque in un vantaggio (sia pure successivo alla riconsegna dell’immobile) in favore del locatore. In detta ultima ipotesi, in relazione all’imposta sui redditi, il canone va dal locatore comunque dichiarato nella sua interezza, nel mentre il conduttore può dedurre i costi documentati a tal fine sostenuti.”.

 

V. Sul regime della cedolare secca.

C.T.P Lombardia Milano, Sez. X, sent. del 13/01/2020

In tema di locazioni, l’art. 3 del D. Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, istitutivo della c.d. ” cedolare secca”, non fa riferimento alcuno alla qualifica del conduttore e, quindi, non esclude la possibilità che quest’ultimo possa essere una società, essendo prevista espressamente soltanto una limitazione per il locatore, il quale non potrà utilizzare il regime fiscale di favore se stipula il contratto

nell’esercizio di un’attività imprenditoriale.”;

C.T.P. Campania Napoli, Sez. X, sent. n. 5973 del 22/09/2020

“Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.”

Tale norma, infatti, impone al locatore – al fine di beneficiare della tassazione agevolata – l’obbligo di comunicare al conduttore la propria volontà di non richiedere alcun aumento del canone di locazione, a qualsiasi titolo preteso, ivi compreso l’aumento ISTAT. Nel caso de quo agitur, la comunicazione inviata dalla ricorrente al conduttore in data 25.9.2012, contiene unicamente la manifestazione di volontà di rinunciare al solo aumento ISTAT, diversamente da quanto affermato nel contratto di locazione poi oggetto di proroga – nel quale la C. si impegnava a rinunciare a qualunque maggiorazione del canone, inclusa la variazione accertata dall’Istat – e ciò in evidente spregio alla prescritta inderogabilità del contenuto della comunicazione stessa (rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo)”.

 

Avv. Leonardo Maria Galieni, foro di Ascoli Piceno, contenzioso tributario, junior lawyer

 

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