Come sfruttare gli incentivi fiscali nel settore immobiliare alla luce degli ultimi interventi legislativi. (PRIMA PARTE)

(aggiornato al 5 ottobre 2020)

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Avv. Maurizio Cirelli - Comitato Real-Estate4.0
Avv. Maurizio Cirelli – Comitato Real-Estate4.0

I.1) Premessa

Lo strumento dell’incentivo di natura fiscale sembra ormai ricoprire un ruolo centrale in tutte le politiche che hanno come obiettivo primario quello di rilanciare l’economia in generale ed alcuni settori in particolare come, nel nostro caso, il settore immobiliare e dell’edilizia.

In questi settori sono note ed operative da tempo misure che riconoscono al soggetto/contribuente la possibilità di usufruire di una detrazione d’imposta a fronte di determinate spese sostenute per alcune tipologie d’intervento.

Ricordiamo a tal proposito: gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (art. 16bis DPR n. 917 del 1986); gli interventi di riqualificazione energetica c.d. ecobonus (art. 14  DL n. 63 del 2013 conv. in L. n. 90 del 2013) e quelli antisismici c.d. sismabonus (art. 16 DL n. 63 del 2013 conv. in L. n. 90 del 2013); gli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o  tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro  della  facciata  esterna degli edifici esistenti c.d. bonus facciate (art. 1 commi 219-220 L. n. 160 del 2019)[1]; l’installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici (art. 16ter DL n. 63 del 2013 conv. in L. n. 90 del 2013).

Ricordiamo, altresì, le altre misure minori c.d. bonus verde[2] e bonus mobili[3] quest’ultimo operante solo in concomitanza e sul presupposto che siano state eseguiti interventi di recupero del patrimonio edilizio.

In questo contesto è intervenuto il D.L. n. 34 del 2020 c.d. Decreto Rilancio conv. con modifiche in L. n. 77 del 2020 che all’art. 119 ha previsto un incremento al 110% della detrazione (c.d. Superbonus) spettante individuando le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto di beneficio nonché l’ambito soggettivo di applicazione dell’agevolazione e gli adempimenti necessari per usufruire dell’agevolazione.

Si tratta di misura che come precisato dall’Agenzia delle Entrate nelle sue guide (Superbonus 110% del luglio 2020) e nella Circolare n. 24/E (Circolare AE 24/E del 08/08/2020) si affianca alle misure già vigenti, sopra ricordate.

Inoltre il Decreto Rilancio al successivo art. 121 prevede sostanzialmente la generalizzata possibilità per il contribuente di optare in luogo della canonica detrazione d’imposta, di un contributo anticipato sotto forma di sconto in fattura da parte del fornitore dei beni e servizi (c.d. sconto in fattura), ovvero della cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. Come dicevamo tale opzione viene generalizzata nel senso che si applica anche alle altre tipologie di intervento agevolate e non solo a quelli previsti dal Decreto Rilancio.

E’ innegabile che il Superbonus possa rappresentare una occasione per i proprietari di immobili per migliorare la propria abitazione ed il condominio tutto[4] con una valorizzazione dei medesimi ed un valido strumento sotto il profilo macroeconomico per riavviare le attività produttive dopo il lockdown dei mesi passati.

Le unità immobiliari potenzialmente interessate potrebbero essere circa 30 milioni ma già se vi accedesse pure un terzo di queste si avrebbero degli effetti importanti per il settore dell’edilizia e tutto l’indotto. Ma si tratta di una misura a termine in scadenza al 31/12/2021 salvo proroghe di cui già si discute (si è ipotizzato di utilizzare le risorse del Recovery fund a tal fine). Anzi, lo stesso ministro in carica ha parlato di misure che dovrebbero diventare strutturali ed essere raccolte in un Testo unico al fine di armonizzarle e coordinarle.

Anche perché nel frattempo banche, professionisti, imprese si stanno organizzando per rendere concreta la misura per i cittadini e si rischia di dover bloccare il tutto quando inizierà ad entrare a regime.

Di fatto però ad oggi ci sono delle criticità.

Una, diciamo di natura transuente, riguarda il fatto che il quadro normativo è stato completato con l’approdo in G.U. dei decreti asseverazioni e requisiti tecnici solo in data 05/10/2020 e quindi paradossalmente il Superbonus ha prodotto fino ad oggi l’effetto opposto e cioè il blocco del rilancio dell’attività edilizia in quanto i proprietari che avevano iniziato lavori di ristrutturazione o quelli che avevano intenzione di farlo, in attesa di capire quale sarebbe stato il quadro normativo definitivo, hanno bloccato e/o sospeso gli interventi per non rischiare di perdere il vantaggio fiscale.

Altra criticità, invece, riguarda la mole di documentazione richiesta per rendere concreta la misura ed operante la cessione del credito o lo sconto in fattura. Ultima, ma non per importanza, le difficoltà di poter attestare in molti casi una piena conformità edilizio-urbanistica degli immobili sui quali si vorrebbe intervenire. Sul punto il dibattito è aperto e molto dipende da come sarà risolto.

 

I.2) Il Superbonus 110%.

Fatta questa premessa vediamo in cosa consiste il Superbonus 110%.

[1] In vigore salvo proroghe fino al 31/12/2020.

[2] In vigore salvo proroghe al 31 dicembre 2020.

[3] In vigore salvo proroghe al 31 dicembre 2020.

[4]      L’abbattimento del fabbisogno energetico nei condomini è nell’ordine del 43%, così come il risparmio energetico è del 34% e quello di emissioni CO2 del 35%, mentre la riduzione media della spesa a carico del condominio è del 70% (Fonte Ufficio Studi di Gabetti).

L’art. 119 nei suoi diversi commi disciplina i presupposti per l’applicazione della nuova misura.

Così la struttura della norma: i commi da 1 a 3bis riguardano il c.d. ecobonus; il comma 4 il sismabonus; i commi da 5 a 7 l’installazione di impianti solari fotovoltaici; il comma 8 le idr; i commi da 9 a 10 disciplinano l’ambito soggettivo di applicazione; i commi 11 e 12 la cessione o lo sconto in fattura con rinvio all’art. 121; il comma 13 si occupa delle asseverazioni; congruità e visto di conformità insieme al comma 15; il comma 14 di sanzioni e controlli; il comma 15bis va a delineare meglio quello che è l’ambito oggettivo di applicazione della normativa.

In via di prima approssimazione e rinviando per ogni approfondimento ai documenti di prassi dell’AE ed ai nostri successivi articoli sul tema, possiamo così sintetizzare l’ambito ed i presupposti di applicazione della misura.

  1. A) Per gli interventi che rientrano nel c.d. ecobonus:
  2. a) deve trattarsi di interventi che rientrano nella categoria degli:

1) interventi di isolamento termico sugli involucri previsti alla lettera a) comma 1 dell’art. 119 e tale intervento deve interessare almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio.

I materiali isolanti da utilizzare devono rispettare i criteri minimi del DM Ambiente e Territorio del 11/10/2017.

I parametri cui far riferimento sono quelli alla data di inizio lavori. Vi rientra anche l’intervento di coibentazione del tetto a condizione che il tetto sia elemento di separazione tra il volume riscaldato e l’esterno.

Per tale intervento l’importo massimo su cui si calcola il Superbonus è quantificato:

– in euro 50.000 per gli edifici unifamiliari e le unità immobiliari funzionalmente indipendenti;

– in euro 40.000 per ciascuna unità immobiliare facente parte del condominio moltiplicato per il numero totale delle unità e fino ad 8 unità immobiliari;

– in euro 30.000 per ciascuna unità immobiliare ulteriore in condomìni con unità superiori alle 8;

2) sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni degli edifici in condominio con quelli indicati alla lettera b) comma 1 dell’art. 119.

Per tale intervento l’importo massimo su cui si calcola il Superbonus è quantificato:

– in euro 20.000 per ciascuna unità immobiliare facente parte del condominio moltiplicato per il numero totale delle unità e fino ad 8 unità immobiliari;

– in euro 15.000 per ciascuna unità immobiliare ulteriore in condomìni con unità superiori alle 8.

Anche le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito nonché per la sostituzione della canna fumaria collettiva esistente, rientrano nelle spese oggetto di Superbonus.

A tale limite di spesa si aggiunge quello previsto nel caso di eventuale installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo fino ad Euro 48.000.

3) sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari con quelli indicati alla lettera c) comma 1 dell’art. 119.

Per tale intervento l’importo massimo su cui si calcola il Superbonus è quantificato:

– in euro 30.000 per singola unità immobiliare.

Anche le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito rientrano in quelle oggetto di Superbonus.

A tale limite di spesa si aggiunge quello previsto nel caso di eventuale installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo fino ad Euro 48.000.

Gli interventi 1); 2); e 3) sono definiti trainanti in quanto, associata alla loro realizzazione, vi è la possibilità di eseguire altri interventi c.d. trainati che usufruiscono dell’aliquota maggiorata del 110% rispetto a quella ordinariamente prevista. Tali interventi sono quelli di:

4) efficientamento energetico indicati nell’art. 14 del DL 63/2013 nei limiti di spesa già previsti per ciascun intervento;

5) installazione di impianti solari fotovoltaici e di sistemi di accumulo nel limite di spesa di Euro 48.000 e comunque nel limite di Euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico e di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo di tali sistemi;

6) installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici negli edifici di cui all’art. 16ter del DL 63/2013 nel limite annuale di Euro 3.000.

Inoltre, gli interventi 1); 2); e 3) anche congiuntamente agli altri interventi 4); 5) e 6) (c.d. trainati) devono portare al miglioramento di due classi energetiche dell’edificio oppure ove non possibile al conseguimento della classe energetica più alta. Il miglioramento energetico è dimostrato dall’APE di cui all’art. 6 del DlGS n. 192/05 ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

  1. b) realizzati su:

– parti comuni di edifici residenziali costituiti in condominio

– edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze;

– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti o con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze;

– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio.

Sono escluse le unità immobiliari censite nelle categorie catastali A/1-A/8 e A/9.

  1. c) eseguiti da:

– condomìni;

– persone fisiche su unità immobiliari al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni per un numero massimo di due unità immobiliari salvo che per gli interventi eseguiti al di fuori delle parti condominiali;

– IACP;

– cooperative di abitazione a proprietà indivisa;

– Onlus, organizzazioni di volontariato e società di promozione sociale;

– associazioni e società sportive dilettantistiche (solo per i locali spogliatoio);

– comunità energetiche rinnovabili;

– utilizzatore nel caso di interventi realizzati mediante contratti di locazione finanziaria;

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