Sull’obbligo del mediatore di informare il promissario acquirente in ordine alla provenienza donativa dell’immobile.

Nota a Sentenza della Suprema Corte di Cassazione del 16/01/2019, n. 965

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Avv. Maurizio Cirelli - Comitato Real-Estate4.0
Avv. Maurizio Cirelli – Comitato Real-Estate4.0

 

La Suprema Corte, Sez. II con la Sentenza del 16/01/2019, n. 965 ha affermato la sussistenza dell’obbligo per il mediatore di informare il promissario acquirente in relazione alla provenienza dell’immobile da compravendere.

La sentenza è stata così massimata:

“La provenienza da donazione dell’immobile oggetto della proposta di acquisto costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art. 1759 c.c.”

 

“Dati gli inconvenienti cui dà normalmente luogo, la provenienza da donazione dell’immobile posto in vendita è circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare e, come tale, deve essere compresa nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore è tenuto a riferire alle parti ai sensi dell’art. 1759 c.c.”

 

“Per effetto del sistema di tutela dei legittimari, l’acquisto del donatario e quello dei suoi aventi causa sono posti in condizione di instabilità in quanto esposti all’azione di riduzione e agli effetti restitutori che possono derivare dal suo vittorioso esercizio”.

 

“In caso di mediazione immobiliare, il mediatore, sia nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in via autonoma, sia nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico delle parti, è tenuto, ai sensi dell’art. 1759 c.c., a riferire ai contraenti la circostanza, conosciuta o conoscibile con l’uso della diligenza da lui esigibile, relativa alla provenienza da donazione del titolo di acquisto del promittente alienante, in quanto afferente alla valutazione e alla sicurezza dell’affare”.

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Nella pronuncia richiamata la Suprema Corte torna nuovamente sul tema della provenienza donativa di un immobile da compravendere e  dopo aver ribadito la necessità che tale circostanza sia comunicata in modo chiaro al proponente, pone tale obbligo di informazione anche a carico del mediatore.

Secondo la Corte: “In considerazione degli inconvenienti cui dà normalmente luogo la provenienza da donazione (basti pensare che il sistema bancario non concede credito garantito da ipoteca, se l’immobile offerto in garanzia è stato acquistato a titolo gratuito) deve pertanto affermarsi il principio che la provenienza da donazione costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art. 1759 c.c. alle parti. Il mediatore tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull’esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione (cfr. Cass. n. 16382/2009)”.

Inoltre la Corte aggiunge che “L’obbligo del mediatore di comunicare, ai sensi dell’art. 1759 c.c., comma 1, alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso, non è limitato alle circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di essa non avrebbero dato il consenso a quel contratto, ma si estende anche alle circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto con diverse condizioni e clausole. Il dovere di imparzialità che incombe sul mediatore è, infatti, violato e da ciò deriva la sua responsabilità – tanto nel caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l’affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze avrebbero indotto la parte a concludere l’affare a condizioni diverse” (Cass. n. 2277/1984)”.

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Certamente condivisibili sono le ragioni della Corte in relazione all’importanza che  riveste l’informazione relativa alla provenienza donativa del bene da compravendere. E’ altresì giustificato l’obbligo del mediatore di rappresentare correttamente tale situazione non essendo limitato il suo ruolo alla sola gestione delle visite sull’immobile o ad una compilazione acrita di un modello di proposta. Resta da valutare in tutto questo sempre il ruolo del proponente che non può essere totalmente passivo rispetto all’informazione che lui per primo dovrebbe cercare ed essere in grado di procurarsi anche autonomamente e ciò al fine di evitare di precostituire modelli di condotta che potrebbero essere sfruttate a vantaggio di chi ha avuto un ripensamento sull’affare.

 

 

 

 

 

 

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