TRANSAZIONI IMMOBILIARI

Dal mercato del proprietario al mercato del conduttore. Gli strumenti negoziali alternativi elaborati in tempi di crisi dagli operatori del diritto per facilitare la ripresa degli scambi.

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Avv. Alessandro Scarselli - Comitato Real-Estate4.0
Avv. Alessandro Scarselli – Comitato Real-Estate4.0

Il settore immobiliare vive, in tutti i suoi settori, la crisi più profonda mai vista dal dopoguerra, più grave di quella che ha vessato l’intero comparto nel 2008. Il mercato delle transazioni immobiliari segna un mutamento radicale della domanda e dell’offerta, registrando un crollo delle compravendite e, specularmente, una forte crescita delle locazioni, rifugio necessario per quei proprietari che sono costretti a mettere a reddito i propri beni per far fronte agli oneri di gestione e alla crescente pressione fiscale.

In tale contesto, per agevolare la ripresa delle transazioni gli operatori hanno elaborato nuovi strumenti negoziali che tengono conto delle diverse e contrapposte esigenze in tempi di crisi.

Partendo dall’analisi dei dati di mercato rilevati dall’osservatorio del nostro Studio, con particolare riguardo ai portafogli gestiti da fondi immobiliari e banche d’affari, nel corso di questo intervento analizzeremo, in estrema sintesi, le principali soluzioni – alternative a quelle tradizionali – che nella prassi commerciale degli ultimi anni si stanno facendo strada per facilitare le transazioni e che per diversi aspetti
vedono sempre più al centro degli scambi il conduttore come parte forte (e non più debole) della contrattazione. Gli strumenti negoziali alternativi alla compravendita tradizionale.
La prassi commerciale ha elaborato strumenti innovativi per far fronte, innanzitutto, alla difficoltà di accesso credito dei potenziali creditori e agevolare la dismissione della crescente mole di invenduto. L’esigenza primaria, di cui le diverse soluzioni negoziali hanno dovuto tener conto, è quella di consentire agli acquirenti di godere immediatamente del bene dilazionando il pagamento del prezzo, e, dall’altro, di tutelare i venditori sui quali grava l’onere finanziario per aver costruito l’immobile ovvero per averlo acquistato con ricorso alla leva bancaria e non possono incassare immediatamente il prezzo.

Un ragionevole compromesso consiste nel concedere il godimento dell’immobile al futuro acquirente, rinviando il trasferimento del diritto di proprietà al momento in cui il prezzo sia interamente pagato. In tal modo i vantaggi consistono nel soddisfacimento del bisogno di utilizzo del bene da parte dell’acquirente e nell’alleggerimento degli oneri finanziari e manutentivi da parte del venditore.

Le tipologie contrattuali ipotizzabili sono varie: come il contratto di locazione collegato a un contratto preliminare di compravendita (o un’opzione di vendita), oppure la vendita con riserva di proprietà, fino ad arrivare a strumenti più nuovi come il Rent to buy, il buy to rent e l’’help to buy. Il Sale and lease back: una strada obbligata per fare cassa mantenendo il godimento del bene. Tra i (meno) nuovi strumenti negoziali più utilizzati negli ultimi anni il Sale and lease back è certamente quello che ha avuto più successo.
Il Sale and lease back è il contratto con il quale il proprietario-utilizzatore cede la proprietà del bene mantenendone l’utilizzo in affitto. E’ un fenomeno molto diffuso tra i gruppi imprenditoriali, prevalentemente multiutilities privatizzate e gruppi bancari, che dalla
metà dello scorso decennio hanno avviato un graduale processo di dismissione del proprio patrimonio immobiliare, con il duplice obiettivo di rimettere in ordine i conti e, al contempo, conservare il godimento del bene in genere per un lungo periodo (c.d. “long term contracts”).
Vi è che da quest’anno si segnalano numerose disdette da parte dei conduttori, in particolare dei contratti long term stipulati prima della recessione, spesso anticipando di anni la naturale scadenza del contratto. Si ricorre sempre più spesso, in tempi di crisi, al recesso per gravi motivi ex art dell’art. 27, ottavo comma, della legge 392/1978, o ad altre motivazioni, che quasi sempre mal celano l’obiettivo di ricontrattare le condizioni contrattuali e il canone, nel tempo divenuti insostenibili.

Le soluzioni praticate nel mercato delle locazioni.
Anche il settore delle locazioni non esce indenne dalla crisi, nonostante il boom delle contrattazioni degli immobili in affitto. Le difficoltà economiche delle famiglie e delle imprese si ripercuote inevitabilmente sul livello medio dei canoni, in forte contrazione, non solo dei vecchi ma anche dei nuovi contratti. Dall’altro, di segnala l’inserimento nei contratti – su richiesta del locatore – di condizioni che diano stabilità al rapporto negoziale, in termini di durata, per far accedere il bene al mercato agevolando la finanziabilità dell’acquisto. Si pensi, ad esempio, alle clausole di non recedibilità dal contratto per un certo periodo da parte del conduttore.

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