Siamo lieti di ospitare il Dott. Paolo Zago, Direttore Generale di Héra Holding dal 2016 e membro del Comitato Scientifico di Real-Estate 4.0.
PROFILO
Il Dott. Zago ha più di 15 anni di esperienza nell’organizzazione aziendale e nella negoziazione e gestione di deal complessi con una profonda esperienza nel mercato UTP/NPL. Ha piena responsabilità relativamente all‘implementazione del Business Plan secondo un approccio end-to-end: dalla due diligence (immobiliare, legale, fiscale e contabile, finanza) al processo di approvazione ed esecuzione del piano.
In precedenza ha lavorato per 16 anni in Accenture, gestendo l’implementazione ed il running di modelli di servizio complessi, tecnologicamente innovativi sia on shore che off shore per le società clienti appartenenti a diversi settori.
E’ laureato in Ingegneria Gestionale presso l’Università di Padova e ha conseguito un MBA nella CUOA Business School.
Buongiorno Dottor Zago, vuole raccontarci la sua giornata tipo in questa fase di emergenza Coronavirus?
Un effetto “positivo” di questa pandemia è che sicuramente si è fatta chiarezza sul campo circa le potenzialità dello smart working che consente di lavorare molto bene anytime e anywhere…nel nostro caso da casa. La maggior parte della giornata la passo al telefono o in video call con i miei collaboratori. Purtroppo i cantieri si sono fermati temporaneamente ma tutte le altre attività a partire dalle due diligence su nuove opportunità alle trattative di vendita o ai colloqui con i comuni per le pratiche ammnistrative anche complesse non si sono interrotte, anzi direi che sono state intensificate.
Il 2019 ha chiuso registrando buoni segnali di ripresa del settore immobiliare. Che impatto prevede che avrà questa crisi in generale sull’andamento del mercato, e più in particolare su patrimonio immobiliare gestito dal suo Gruppo?
Per quanto riguarda la ripresa del mercato non farei un discorso generale ma diviso per asset class in quanto per alcune di esse dovranno essere ripensate le strategie. L’emergenza Covid ha infatti inevitabilmente portato in primo piano alcune esigenze che prima non sarebbero mai state prese in considerazione e allo stesso tempo ha sdoganato il concetto che si può lavorare molto bene da remoto. Per il settore alberghiero ad esempio e per gli uffici si dovrà ripensare la suddivisione interna per accogliere meno persone negli stessi metri quadrati e garantire il giusto distanziamento sociale. Gli hotel dovranno quindi essere in grado di gestire i luoghi comuni rimodulando gli spazi, prevedendo “protezioni” o addirittura offrendo nuovi servizi in camera. Anche i centri commerciali dovranno essere ripensati perché gli acquisti online hanno ormai guadagnato posizione tra gli acquirenti che in questi mesi hanno sperimentato tutti i vantaggi di poter comprare dove si vuole e a che ora si vuole con il conseguente impatto positivo sul mondo della logistica che sta dimostrando tutta la sua importanza.
Esiste un’altra asset class “meno nota” ma importante…gli asset sottostanti a crediti non performanti (Npe). Tale asset class ha un valore nominale di 125Miliardi di euro. Non c’è ancora una view univoca sugli impatti del covid ma si possono sintetizzare 2 ipotesi.
La prima ipotesi, la più in voga fra gli operatori del mercato, è che si possa verificare una riduzione dei prezzi delle cessioni stimabile in un 20-40% rispetto ai valori di mercato. Il Covid provocherà infatti un aumento di NPE in carico agli Istituti bancari che avranno quindi l’esigenza di smaltire questi crediti dai propri bilanci. Senza considerare anche che le novità introdotte con gli ultimi DPCM relative alle DTA consentono agli istituti che cedono di ottenere, a determinate condizioni, un credito di imposta immediatamente “spendibile” legato alle perdite derivanti dalle cessioni. Dall’altro lato anche gli investitori saranno portati ad essere più cauti nelle loro scelte di investimento e quindi a fare offerte a valori più bassi.
La seconda ipotesi invece potrebbe portare ad un rallentamento nelle cessioni mantenendo però i prezzi sostanzialmente stabili. Le banche, infatti, essendosi già da prima liberate di molte sofferenze non hanno più la necessità di migliorare i loro NPE ratio e non avendo pertanto necessità immediata di svendere possono aspettare mantenendo gli attuali livelli di prezzo.
Per quanto riguarda invece il patrimonio immobiliare gestito dal nostro Gruppo, non credo che avremo particolari ricadute in quanto le nostre iniziative immobiliari (immobili residenziali) sono solo all’inizio del loro processo di valorizzazione e prima che siano messe sul mercato passerà diverso tempo e l’impatto Covid sarà riassorbito.
Che tempi prevede per la ripartenza del mercato?
Difficile ancora fare una previsione considerato che è tutto strettamente collegato al perdurare dell’emergenza Covid. Sicuramente il mercato immobiliare pagherà un forte tributo a questa crisi e alcune asset class subiranno un contraccolpo più forte di altre. L’hotellerie e il turismo in genere saranno tra queste e poi centri commerciali e negozi che, come già detto, pagheranno la concorrenza degli acquisti online. Dimostrazione più recente degli effetti del Covid sul retail è ad esempio la sospensione dei lavori per la costruzione di Westfield Milano, struttura pensata per ospitare il mall più grande d’Europa.
Gli uffici invece potrebbero subire una riduzione dei canoni di affitto e si prediligeranno soprattutto quelli più moderni e con spazi più agevoli. Mentre a mio avviso a risentirne di meno sarà il residenziale soprattutto nelle grandi città. Molto dipenderà comunque anche dalla capacità delle banche nel continuare a finanziare l’acquisto di immobili.
D’altra parte invece per gli investitori che sapranno cavalcare la crisi potrebbero invece aprirsi opportunità di acquisto interessanti.
Dal punto di vista del comparto immobiliare domestico, come vede il futuro delle società di agency?
Le agenzie immobiliari dovranno essere in grado di sperimentare nuove modalità di lavoro. La multimedialità sarà un canale “obbligatorio” da sfruttare e implementare. Il cliente dovrà essere messo nelle condizioni di poter visionare nel migliore dei modi da remoto l’immobile oggetto d’interesse e ricevere da subito quante più informazioni possibili. Il cliente che arriverà ad un incontro dovrà quindi essere già un potenziale acquirente realmente interessato perché già a conoscenza di tutte le caratteristiche dell’immobile. La digitalizzazione sarà dunque una chiave per ripartire.
Ringraziamo il Dott. Paolo Zago per il tempo che ci ha dedicato e per le riflessioni che ha voluto condividere con noi.
